사전점검 하자 미보수 상태로 입주일이 다가오면 무엇부터 해야 할지 막막합니다. 이미 하자를 접수했고 조치계획서까지 받았는데 정작 보수가 끝나지 않은 경우, 필요한 것은 하자 종류를 더 찾는 일이 아니라 “미이행 상태”에 맞는 대응 순서와 기록입니다.

이 글은 입주지정기간이 시작되기 전, 입주(인수) 시점, 입주 후로 시점을 나눠 각 단계에서 할 일과 남겨야 할 자료를 정리합니다.

사전점검 하자, 원래 언제까지 보수해야 하나

사전방문(사전점검)은 감리자가 시공 상태를 확인한 뒤 입주예정자에게 세대를 미리 열어 보여주는 절차입니다. 여기서 접수된 하자는 정해진 흐름에 따라 처리됩니다.

조치계획 통보: 사전방문 종료 후 7일 이내, 문서로

사업주체는 사전방문에서 접수된 하자에 대해 사전방문 기간 종료일부터 7일 이내에 조치계획을 세워 입주예정자에게 문서로 알리고, 같은 내용을 사용검사권자(관할 시장·군수·구청장)에게 제출해야 합니다.

구두 안내나 앱 알림만으로 끝내는 것은 원칙이 아닙니다. 이 통보서가 이후 모든 대응의 기준 문서가 되므로 원본을 잘 보관해야 합니다.

조치 완료 기한은 하자 성격에 따라 다르다

• 주택법 시행령에서 정한 중대한 하자(내력구조부 균열, 누수·누전 등 생활에 심각한 지장을 주는 하자): 사용검사를 받기 전까지
• 그 밖의 일반 하자 중 전유부분(세대 내부): 입주예정자에게 인도하기 전까지, 즉 원칙적으로 입주(인도)일까지
• 공용부분 하자: 사용검사를 받기 전까지

세대 내부의 일반적인 마감 하자라면 “입주할 때는 다 고쳐져 있어야 한다”가 기본 원칙인 셈입니다. 중대한 하자와 경미한 하자를 구분하는 기준이 궁금하다면 신축아파트 하자 종류 총정리와 사전점검 때 꼭 확인할 항목 체크리스트를 함께 참고하세요.

공사가 늦어질 때 인정되는 예외

자재·인력 수급이 어렵거나 천재지변 등 불가피한 사유가 있으면 기한을 늦출 수 있습니다. 다만 이때도 지연 사유를 객관적으로 증빙하고, 감리자 확인과 사용검사권자의 인정을 받아야 하며, 입주예정자와 협의해 정한 날까지로 기한이 다시 정해집니다.

시공사가 일방적으로 “조금 늦어진다”고 통보하는 것은 이 예외에 해당하지 않습니다.

원칙이 안 지켜지면

사업주체가 조치계획을 통보하지 않거나 정해진 기한까지 조치하지 않으면 미조치·미통보를 이유로 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 다만 과태료는 행정청이 판단해 부과하는 사항이므로, 입주예정자 입장에서 실질적인 대응은 “미이행 사실을 문서로 남기고 정해진 창구에 알리는 것”입니다.

1단계: 입주지정기간이 시작되기 전에 할 일

조치계획 통보서와 실제 상태를 항목별로 대조

받은 조치계획 통보서를 펼쳐 놓고 접수했던 하자를 한 줄씩 대조합니다. 표로 정리하면 관리가 쉽습니다.

접수번호/항목	위치	조치 예정일	현재 상태(완료/일부/미이행)	증빙(사진·영상)

이 대조표는 나중에 분쟁조정이나 담보책임 청구로 갈 때 “무엇이 언제부터 미이행이었는지”를 보여주는 핵심 자료가 됩니다.

미이행 항목을 어디에 알리나

• 사업주체(시행사)·시공사 하자접수 창구: 서면 또는 앱으로 재접수
• 감리자: 조치 완료를 확인하는 주체
• 사용검사권자(관할 지자체 주택 담당 부서): 조치계획을 제출받는 곳이므로 미이행 사실을 알릴 수 있음

품질점검단·하자관리정보시스템

지자체 공동주택 품질점검단 제도를 운영하는 지역이라면 점검을 신청할 수 있습니다. 점검 대상과 세대수 기준은 지역 조례에 따라 다르므로 관할 지자체에 확인해야 합니다. 국토교통부 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에서도 하자 관련 정보와 분쟁조정 신청 방법을 확인할 수 있습니다.

2단계: 입주(인수) 시점에 사전점검 하자 미보수가 남아 있을 때

“입주하면 하자를 인정한 것”이라는 오해

입주 자체가 하자를 포기하거나 인정하는 행위는 아닙니다. 다만 아무 기록 없이 인수인계확인서에 서명하고 들어가면, 나중에 “그때는 문제없다고 했잖아요”라는 주장에 반박할 자료가 사라집니다.

그래서 “입주는 하되 미보수 하자는 유보한다”는 의사를 문서에 남기는 것이 중요합니다.

인수인계확인서·입주확인서에 무엇을 적나

완성된 문구를 그대로 베낄 필요는 없고, 다음 요소가 들어가면 됩니다.

• 미보수 하자가 남아 있는 상태로 세대를 인수한다는 사실
• 미보수 항목 목록(접수번호·위치·내용) 또는 “별첨 목록 참조”
• 해당 하자에 대한 보수 청구권을 유보한다는 취지
• 작성 날짜와 서명

목록과 사진을 첨부하고, 확인서에 담당자 서명을 받은 뒤 사본(사진 촬영 포함)을 반드시 보관합니다. 담당자가 확인서 수정에 응하지 않으면, 별도 서면(내용증명 포함)으로 같은 내용을 통지해 두는 방법이 있습니다.

잔금·입주를 거부할 수 있나

하자가 남았다는 이유로 잔금 지급이나 입주를 거부할 수 있는지는 단정하기 어렵습니다. 분양계약서의 잔금·인도 관련 조항, 하자의 중대성(생활이 불가능한 수준인지 경미한 마감 문제인지)에 따라 판단이 달라지므로, 실제로 거부를 고려한다면 계약서를 들고 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.

3단계: 입주 후 하자보수 청구로 전환하기

입주 이후에는 공동주택관리법에 따른 하자보수 청구 절차로 넘어갑니다.

누가 청구하나

• 전유부분(세대 내부): 입주자 본인이 사업주체에 직접 청구
• 공용부분: 입주자대표회의 또는 관리주체(관리사무소 등)가 청구 주체

입주 초기라 입주자대표회의가 구성되기 전이라면 공용부분 하자는 관리주체를 통해 접수하고, 이후 입대의가 구성되면 이를 승계해 청구합니다.

사업주체의 응답 기한

하자보수를 청구하면 사업주체는 15일 이내에 보수하거나, 하자보수계획을 서면(또는 전자문서)으로 통보해야 합니다. “이건 하자가 아니다”라고 판단하는 경우에도 그 이유를 서면으로 통보하도록 되어 있습니다. 이 15일 응답 여부가 다음 단계(내용증명·조정위)로 넘어갈지 판단하는 기준이 됩니다.

보수 기간

특별한 사유가 없으면 하자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 보수하는 것이 원칙입니다.

하자보수보증금은 누가 청구하나

하자보수보증금의 예치명의자이자 청구 주체는 입주자대표회의입니다. 개별 입주자가 직접 청구할 수 없으므로, 입대의가 구성되기 전 입주 초기에는 활용에 한계가 있습니다. 입대의 구성 이후 공용부분 하자 대응 수단으로 검토하게 됩니다.

재접수·재청구, 순서를 지키면 유리하다

앱·서면 재접수

가장 먼저 할 일은 공식 창구 재접수입니다. 사전점검 앱에 다시 등록하거나(앱 화면은 단지·시공사마다 다릅니다), 하자접수 창구에 서면으로 다시 냅니다. 재접수할 때마다 접수번호·접수일·담당자를 기록해 둡니다.

재점검 시 대행업체 활용

보수가 끝났다고 통보받았는데 확인이 어렵거나 항목이 많다면, 사전점검 때 이용한 점검 대행업체를 다시 불러 재점검을 맡기는 방법도 있습니다. 재점검 비용 수준은 신축아파트 사전점검 업체 비용 얼마일까? 평수별 점검비용·추가비용·서비스 범위 총정리에서 정리했습니다.

내용증명은 언제 보내나

앱·서면 재접수에도 응답이 없거나, 15일 안에 서면 통보가 오지 않거나, 보수 약속이 반복해서 지켜지지 않을 때 내용증명을 보냅니다. 내용에는 접수 이력(번호·날짜), 미이행 항목, 요구 사항과 기한, 불이행 시 분쟁조정을 신청할 예정이라는 점을 담습니다.

내용증명 자체에 강제력은 없지만 “언제 무엇을 요구했는지”를 명확히 남기는 효과가 있습니다.

반복 미이행이면 하자심사·분쟁조정위원회

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 온라인(adc.go.kr)·우편·방문으로 신청할 수 있습니다.

제출서류

• 신청서
• 하자 내역서
• 교섭경위서(그동안의 청구·응답 경과)
• 신분증 사본
• (하자보수보증금 관련 사건에 한해) 연차별 하자보수비용 산출내역서

처리기간

• 하자심사·분쟁조정: 신청일부터 60일 이내(공용부분은 90일 이내)
• 재정: 150일 이내(공용부분은 180일 이내)
• 각각 1회에 한해 30일 이내 연장될 수 있음

조정·재정의 효력

조정이나 재정 결과가 갖는 구체적 효력은 사건 유형과 절차에 따라 다릅니다. 신청 전에 위원회 안내나 전문가 상담으로 확인하는 것이 좋습니다.

나중에 불리해지지 않으려면 무엇을 남겨야 하나

미이행을 입증하는 핵심은 “사전점검 시점부터 그 하자가 있었고, 계속 안 고쳐졌다”는 연결고리입니다. 촬영과 기록의 구체적인 방법은 신축아파트 하자 사진 찍는 법, 사전점검 하자 접수할 때 꼭 남겨야 할 사진과 기록 방법에서 따로 정리했으니, 여기서는 “미이행” 관점에서 무엇을 모아야 하는지만 짚습니다.

• 조치계획 통보서 원본, 그리고 접수번호·접수일 기록
• 재점검 때 최초 사진과 같은 각도·구도로 찍은 전후 비교 사진
• 시공사·관리사무소와 주고받은 통화 메모, 문자, 이메일, 내용증명
• 인수인계확인서·입주확인서에 미보수 표기가 된 사본
• 각 항목의 상태 변화를 정리한 대조표

이 자료들은 마감재 약 2년, 방수 등 약 3~5년, 내력구조부·지반 약 10년으로 알려진 하자담보책임기간 안에서 뒤늦게 보수를 청구할 때, 그 하자가 처음부터 있었다는 근거로 쓰입니다.

자주 하는 실수와 오해

• 입주하면 하자를 인정한 것이다: 아닙니다. 다만 기록을 남겨야 반박이 가능합니다.
• 구두 약속만 믿기: “다음 주에 해드릴게요”는 근거가 되지 않습니다. 서면·문자로 남기세요.
• 인수확인서에 그냥 서명: 미보수 목록을 명기하거나 별첨하고 사본을 보관하세요.
• 재접수하지 않고 방치: 공식 접수 이력이 없으면 나중에 “청구한 적 없다”는 말을 듣기 쉽습니다.
• 감정적으로 대응하기: 현장 담당자와의 언쟁은 도움이 되지 않습니다. 모든 소통을 문서로 정리하는 편이 결과적으로 유리합니다.

자주 묻는 질문

사전점검 하자를 입주일까지 안 고쳐주면 입주를 미뤄도 되나요?

입주·잔금 거부가 가능한지는 분양계약서 조항과 하자의 중대성에 따라 달라 단정하기 어렵습니다. 실제로 고려한다면 계약서를 지참해 법률 전문가와 상담하세요. 그 전까지는 미이행 사실을 문서로 남기는 것이 우선입니다.

조치계획서는 받았는데 안 고쳐졌어요. 어디에 알리나요?

시공사·시행사 하자접수 창구에 재접수하고, 조치계획을 제출받은 사용검사권자(관할 지자체 주택 담당 부서)에도 미이행 사실을 알릴 수 있습니다. 감리자는 조치 완료를 확인하는 주체입니다.

입주하면 하자보수를 못 받나요?

받을 수 있습니다. 입주 후에는 공동주택관리법상 하자보수 청구로 전환되며, 전유부분은 본인이, 공용부분은 관리주체·입주자대표회의가 청구합니다.

하자보수 내용증명은 언제 보내야 하나요?

재접수에도 응답이 없거나, 15일 안에 서면 통보가 없거나, 보수 약속이 반복해서 지켜지지 않을 때 보냅니다. 접수 이력, 미이행 항목, 요구 기한을 담습니다.

하자심사·분쟁조정위원회 신청은 얼마나 걸리나요?

하자심사·분쟁조정은 신청일부터 60일 이내(공용부분 90일), 재정은 150일 이내(공용부분 180일)이며, 각각 1회에 한해 30일 이내 연장될 수 있습니다.

시공사가 “이건 하자가 아니다”라고 하면요?

그 경우에도 사업주체는 판단 이유를 서면으로 통보하도록 되어 있습니다. 서면 회신을 받아 두고, 이견이 좁혀지지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회의 판단을 구할 수 있습니다.